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L’uso civico è un diritto di godimento, come quelli di semina, pascolo ecc., che gli abitanti di un Comune o di una frazione di Comune esercitano sulle terre di proprietà del Comune, della frazione o di privati. L’origine di questa figura giuridica è da ricercarsi nel Medioevo, nell’ambito di quei diritti che consentivano alla popolazione di un feudo di sfruttare in modo produttivo, ma limitato, determinati terreni.

Il diritto d’uso civico solitamente non è riconosciuto in funzione di un atto noto, ma di fatto, in base alla prassi tramandata da tempo immemore o alla sussistenza di particolari condizioni storico-geografiche. Di conseguenza gli usi civici, nei diversi ordinamenti giuridici, come quello italiano, vengono quasi sempre riconosciuti sulla base della fonte-fatto e sono quindi ascrivibili al diritto consuetudinario.

Il legislatore riconosce due tipi di uso civico:

1. terre di proprietà privata su cui grava un diritto di uso civico in favore della collettività;
2. terre di proprietà collettiva (demanio civico).

Come svincolare gli usi civici?

Il terreno privato gravato da uso civico può essere venduto, ma la vendita non estingue l’uso civico, il quale continuerà a insistere sul fondo.

Per liberare il terreno privato dall’uso civico prima della vendita occorre procedere all’affrancazione del fondo, una procedura di liquidazione monetaria dell’uso civico, dopo la quale il fondo potrà circolare liberamente. Se la liquidazione non si è ancora verificata al momento della vendita, ossia l’affrancazione non è ancora stata compiuta, il bene è sì trasferibile ma assoggettato all’uso civico, il quale dovrà essere indicato all’interno dell’atto notarile.

Le terre di proprietà collettiva (demanio civico) utilizzabili per l’agricoltura sono spesso assegnate ai singoli membri della comunità titolare del diritto, i quali possono usufruire del terreno, con l’obbligo di migliorarlo e pagare un canone periodico (enfiteusi). In tal caso, il legislatore ha previsto che i beneficiari possano divenire legittimi proprietari del fondo attraverso particolari procedure che permettono loro di alienare e riscattare (legittimare e/o affrancare) le quote enfiteutiche.

Possono procedere alla vendita del terreno quei soggetti che si sono impossessati del bene da almeno dieci anni, anche in modo abusivo, purché vi abbiano apportato delle migliorie. La legittimazione viene comprovata con un procedimento che inizia con una perizia istruttoria che, previo riscontro da parte del Commissario per gli usi civici, viene pubblicata nell’albo del Comune. Una volta emessa l’ordinanza di legittimazione, il provvedimento deve essere approvato dal Ministero di Grazia e Giustizia, sentita la Regione.

Una parte della giurisprudenza ritiene che il provvedimento di legittimazione faccia decadere il vincolo di inalienabilità del terreno che, quindi, diventa commerciabile.

In alcuni casi la legittimazione può avvenire attraverso il pagamento di un canone da parte del legittimario che diverrebbe una sorta di enfiteuta. La legittimazione deve essere trascritta e, in questo caso, l’eventuale affrancazione deve essere annotata a tale trascrizione ai sensi dell’art. 2655 comma 2 c.c.

Altresì il bene sarà commerciabile dopo il procedimento di “conciliazione”, disciplinato dall’art. 29 L. 1766/1927, che la giurisprudenza considera alla stregua di un contratto di diritto privato tra il singolo e la collettività rappresentata dal Comune, sottoposto alla condizione sospensiva dell’approvazione dell’autorità superiore (la Regione).

Osservazioni del notaio rogante:

Se il notaio evince, dal certificato catastale o dal certificato di destinazione urbanistica, che il terreno è sottoposto a uso civico, dovrà stabilire se il fondo sia di proprietà privata o pubblica:

1. se il fondo appartiene a un privato, il bene è liberamente commerciabile ma assoggettato all’uso civico, secondo il principio res transit cum onere suo (il bene si trasferisce con il suo onere), salvo che non si decida di procedere a una preventiva affrancazione;
2. se il fondo è pubblico, bisogna ritenere incommerciabile il bene per il quale non sia avvenuta la cosiddetta assegnazione in categoria, salvo che il possessore abusivo non sia stato legittimato con il procedimento illustrato sopra o non sia avvenuta la conciliazione.

Documenrto video del Notaio D'Ambrosio sull'argomento:

Staff AgentiImmobiliari.org articolo originale di www.gruppobisozzi.it