Vi proponiamo l'intervista a Mario Breglia realizzata da monitorimmobiliare secondo cui le compravendite immobiliari sono oggi un rischio. Buona lettura:
Nel 2021 sono aumentate del 38,9% sul 2020 e quelle di seconde case del 33.3%. Le locazioni brevi sono aumentate del 75% rispetto a un +25,5% degli affitti tra liberi e concordati: i dati del mercato immobiliare sono positivi. Ma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, preferisce la cautela?
"Sento parlare di corsa al mattone per ripararsi dall'inflazione ma è una valutazione sulla quale sarei prudente. Innanzitutto una considerazione. La Banca d'Italia riporta un dato interessante: gli italiani hanno accumulato sui conti correnti la bellezza di 1.400 miliardi di euro, la cifra più alta di tutti i tempi. Il mercato immobiliare fa 100 miliardi l'anno di giro d'affari. Se le persone volessero comprare, i soldi in banca ci sono. Allora domando: perché si tengono bloccati questi depositi anche a rischio di farli erodere dall'inflazione e non si investe invece una parte nell'immobiliare?
La risposta che mi do? Che il mattone non convince più, è fiscalmente oneroso e poco remunerativo.
Si parla di ripresa del mattone ma sono numeri piccoli. Il mercato immobiliare continua a essere appannaggio dei redditi alti e di chi può acquistare accendendo un mutuo piccolo. Le compravendite sono soprattutto di prime case, di chi è già proprietario e vuole un'abitazione più grande, più luminosa, con più comfort. Comprare per investire non attira più. Non c'è mobilità nel Paese, nessuno si sposta più per lavoro. Siamo una società ferma. La grande spinta migratoria verso il Nord dei giovani alla ricerca del lavoro si è esaurita. La vita costosa delle grandi città settentrionali è un forte disincentivo. Aggiungiamo l'esperienza dello smart working. Si è scoperto che tante attività si possono fare da casa, dalla casa di famiglia al Sud. E allora perché spostarsi, affrontando i costi importanti degli affitti? Tutto ciò ha ristretto il mercato delle locazioni a studenti e lavoratori fuori sede.
Il peso dei mutui si farà sentire: Le compravendite saranno soprattutto per chi considera il mutuo un aspetto marginale. Per gli altri saranno problemi. E non si pensa più a investire nel mattone per metterlo a reddito. Finora il mercato ha beneficiato di tassi bassissimi e della facilità di accendere mutui a tasso fisso. Con l'aumento dell'inflazione e l'incertezza finanziaria, le banche spingeranno il tasso variabile. La stagione del fisso sta tramontando perché mutui all'1,5% per 30 anni ce li possiamo dimenticare.
Quando ho comprato casa nel 1987, avevo un tasso fisso agevolato al 18%, ma quello normale era al 23%. Per50 anni la realtà dei tassi è stata al 14-15%. Poi c'è stato il crollo. Oggi i giovani e quelli con reddito basso sono penalizzati. Poi ci sono le alte imposte per l'acquisto, il 10% del prezzo dell'immobile, l’Imu è aumentata, le spese di manutenzione. Facendo due conti e considerando che gli affitti, se si vuole usufruire della cedolare secca, devono stare entro un tetto, il mattone non garantisce un rendimento soddisfacente tale da compensare tutte queste voci. Comprare un appartamento, a meno che non sia in una posizione appetibile, è un'operazione a rischio.
Anche il residenziale turistico è in trasformazione: Le case in località turistiche sono difficili da trovare. L'offerta è scarsa. Prima del Covid si viaggiava molto e tante case erano libere e venivano messe sul mercato. Ora si tende a restare in Italia e le vendite si sono ridotte".
Questo il parere di Mario Breglia, ma voi agenti immobiliari che ci seguite chiediamo: Voi cosa ne pensate? scrivetelo nei commenti e buone mediaizoni↓↓↓
Commenti
La politica monetaria dell’ultimo decennio ha manomesso le classiche relazioni intermarket alle quali eravamo soliti affidarci per lo studio dei mercati.
Tuttavia, partendo dall’analisi del ciclo economico riusciamo a capire che questo andamento era prevedibile, essendo lo stesso prossimo alla chiusura, prevista per fine 2023.
Le politiche espansive delle banche centrali hanno invertito restrittivamente il trend operativo lasciando il campo ai falchi e, nel complesso generale notiamo che l’obbligazionario scende vertiginosamente, tanto che lo spread si riduce notevolmente a nostro vantaggio, l’azionario sta con fatica tenendo quota (a parte i tecnologici), l’oro è in distribuzione da diverso tempo ed il dollaro, grazie alla Fed che si è mossa per prima, si sta rafforzando.
In questa situazione di profonda paralisi dei flussi, gli investitori non sanno più su quale asset affidare il proprio denaro e lo lasciano fermo; ovviamente anche il mercato immobiliare non sarà da meno e ne risente, dato che in economia: “Pasti gratis nighese”.
Personalmente prevedo quindi, e lo vado sostenendo da almeno un anno, che il mercato immobiliare italiano a partire da questa primavera/estate, ritraccerà sia a livello di transazioni, sia a livello di prezzi dell’usato, fino alla chiusura ciclica di cui sopra, determinando un’ottima opportunità per quanti sapranno cavalcarne l’onda.
Acquistare un immobile è sempre stato rischioso, come tutti gli altri investimenti, non è una novità. Il rischio si può sempre contenere.
Da anni si va sempre di più verso un mercato immobiliare evoluto, professionale in cui è sempre più richiesta una forte specializzazione. E' finito il "tempo delle vacche grasse" in cui un mercato immobiliare in costante crescita copriva gli evidenti errori delle parti. Il problema è che molti operatori si comportano ancora "alla vecchia maniera" esponendo, se stessi e i clienti che assistono, a rischi maggiori di quello che si potrebbe realisticamente prevedere.